A alavancagem é um conceito comum e bastante utilizado na renda variável. Entretanto, apesar de ser uma estratégia atraente, ela também possui os seus riscos.
A ideia por trás da estratégia é potencializar o lucro em uma operação de crédito. Todavia, em caso de prejuízo, ele também será potencializado. Esse é o principal risco.
Considerando que quanto maior o retorno, maior o risco, ao adotar uma estratégia de alavancagem você está potencializando o risco do seu investimento.
O que é a alavancagem?
Alavancagem é uma técnica na qual você usa recursos de terceiros para ampliar o retorno dos seus investimentos. Esses recursos são uma espécie de limite de crédito oferecido por uma instituição financeira.
Assim como em todo empréstimo, é preciso oferecer uma garantia para a instituição credora. Pois, se ao invés de ter lucro, você obter prejuízo com a operação alavancada, será necessário abrir mão da sua garantia.
No entanto, a lógica é que se você ganhar com a operação, terá uma rentabilidade tão alta que será possível pagar o valor e ainda sobrar dinheiro.
Como funciona a alavancagem?
Para alavancar um ativo, a corretora de valores determina uma margem de garantia com um limite máximo que você pode operar de alavancagem.
Imagine que você tenha um capital de R$ 100 mil. Considerando a margem de garantia que você colocou, a corretora determina que o limite alavancado poderá ser de até 8 vezes. Portanto, você terá a permissão de chegar em um investimento de R$ 800 mil.
Vamos considerar que a operação deu um lucro de 1% e você ganhou R$ 8 mil. Note que o seu capital é de R$ 100 mil, e R$ 8 mil corresponde a 8% do seu dinheiro. Então você potencializou o seu lucro.
O problema é que se a operação der prejuízo ela também é potencializada. Nesse mesmo exemplo, se ao invés de lucro, você tivesse prejuízo de 1%, teria perdido 8% do seu capital.
Quais são os tipos de alavancagem?
Há basicamente dois tipos de alavancagem: financeira e operacional. A alavancagem financeira visa potencializar o lucro de um investimento.
No caso de uma empresa é quando aumenta-se as vendas sem que haja um aumento dos custos na mesma proporção. Isso acontece porque parte do capital usado na operação é de terceiros e não próprio.
Já a alavancagem operacional é mais usada dentro do contexto empresarial. Nesse caso é utilizado o dinheiro de financiamentos ou empréstimos para lançar produtos ou serviços no mercado, com intuito de aumentar o lucro.
Como medir uma alavancagem?
Assim como qualquer outra estratégia empresarial, a alavancagem é medida para averiguar se ela está surtindo o efeito desejado ou não.
De modo geral, é usado um índice chamado de GAF (Grau de Alavancagem). Quanto maior ele for, mais risco o investidor ou empresa estão correndo.
Em resumo, o GAF mostra os efeitos da variação no lucro em relação aos juros e imposto de renda (LAJIR). Portanto, a fórmula é a seguinte:
- GAF = variação % do lucro líquido / variação percentual no LAJIR
Ela também pode ser dada por uma outra fórmula, sendo:
- GAF = RPL / RAT
Onde:
- RPL = Retorno sobre o Patrimônio Líquido
- RAT = Retorno sobre o Ativo Total
Para ser positiva, o GAF precisa ser superior a 1. Caso seja inferior a alavancagem está sendo prejudicial. Se ela for negativa, o custo do endividamento está sendo maior que o retorno sobre o investimento.
Como funciona a alavancagem em um fundo imobiliário?
Nos fundos imobiliários quem normalmente faz ou não a alavancagem é o gestor do fundo. Por exemplo, vamos imaginar que um fundo tenha 20 contratos de aluguéis.
Você então sabe quanto será o retorno desse fundo. Em uma perspectiva de 10 anos, é de presumir que o retorno não será tão maior a não ser que ocorra um boom imobiliário ou que aconteça uma revisão dos contratos de aluguéis.
Nesse caso, para tentar potencializar os ganhos dos cotistas, o gestor pode transformar esses recebíveis de aluguéis futuros em um Certificado de Recebível Imobiliário (CRI).
Por meio dessa ferramenta, os recebíveis futuros se tornam garantia na emissão dos certificados. Com o valor em caixa, o gestor pode comprar um novo imóvel e aumentar a fonte de renda dos cotistas.
Quando essa estratégia é usada?
Esse tipo de estratégia é usada por muitos fundos, pois geralmente o gestor vislumbra com os novos ganhos emitir novas cotas e quitar antecipadamente a dívida.
Geralmente nesse tipo de alavancagem há uma carência inicial para o pagamento principal e até mesmo dos juros. Quando o fundo começa a pagar a dívida, a soma dos novos aluguéis gera uma receita futura maior do que a despesa com os juros.
No entanto, é preciso compreender que há um limite saudável para que a estratégia seja adotada, sendo que a margem considerada segura é em torno de 30% do patrimônio do fundo.
Entretanto, é preciso considerar o contexto econômico, os custos da operação e o risco da alavancagem. Imagine um fundo que fez uma alavancagem pouco antes da pandemia e do isolamento social? Certamente não foi um bom negócio.
Quais as vantagens e desvantagens da alavancagem?
A principal vantagem de uma alavancagem em um fundo imobiliário é que ela proporciona um lucro maior para os cotistas. Entretanto, há também mais riscos.
Por isso, o gestor precisa estar muito atento ao cenário econômico. Considerando as fases de um ciclo imobiliário: recuperação, expansão, excesso de ofertas e recessão, é necessário entender muito bem qual o momento que a economia se encontra.
Alavancar um fundo quando o cenário é de recuperação, certamente trará bons retornos. Entretanto, quando há uma alavancagem no cenário de excesso de ofertas, o fundo poderá enfrentar problemas com ela.
A mesma lógica vale para qualquer investimento. Como se trata de um aumento no grau de risco, ele precisa ser feito em um uma boa hora da economia. Realizado em uma hora errada, a alavancagem pode trazer prejuízos significativos para os investidores.
Em vista disso, é preciso ponderar entre os prós e contras que a alavancagem pode trazer para o seu fundo para não sofrer as consequências posteriormente.
